Yabancıların taşınmaz mal edinebilmelerinin “bağımsız bölüm” ve “bina meskenli arsa/arazi” şeklinde olması, sadece “arsa/arazi” şeklinde olmaması, kamu yararı, kamu emniyeti ve ülke güvenliği kriterleri göz önünde bulundurulmak suretiyle yasal olarak yapılması gerekmektedir. Bundan dolayı yabancıların taşınmaz mal edinimi olanağına sahip oluş şekil ve şartları ile ekonomi üzerindeki etkisi konunun önemini ortaya koymaktadır.  

Yabancılara taşınmaz satışları, ülkemizde geçmişten beri yoğun tartışmaların yaşandığı ve Türk hukukunda son dönemde sıklıkla mevzuat değişikliklerine konu olmuş bir alandır. Yabancılara taşınmaz satışlarının ülkenin sosyal ve ekonomik şartları ile egemenlik haklarını yakından ilgilendiren boyutlarının bulunması konunun önemini ortaya koymaktadır. Bankalardan borsaya, medyadan iletişime ve sanayi tesislerine kadar birçok alanı sınırsız biçimde uluslararası piyasalara açmayı zorunlu hale getiren küreselleşme süreci, yabancı uyruklu yatırımcıların taşınmaz ediniminde tam etkiye sahip olamamıştır. Çünkü uluslar, topraklarının yabancılar tarafından mutlak mülkiyet anlamında kendi yurttaşları gibi satın alınmasına kısıtsız olarak izin vermemektedir. Ayrıca sosyo-ekonomik yönden bakıldığında ise; endüstrileşmenin yeterince gelişmedigi ve ayrıca kişi başına ulusal gelirin çok düşük oldugu toplumlarda toprak, diğer faktörlere göre daha etkin bir üretim aracı olarak çok önemlidir. Öte yandan toprak-insan ilişkilerinin sosyolojik bağlamında uzun tarihsel süreç incelendiğinde, “toprağa uğrunda savaşılan bir varlık” olarak çok önemli kutsal değeri bulunmaktadır. Öyle ki bugün, ulusları etkileyen küresel sermayeye en hoşgörü ile bakan ülkeler bile görünmez bürokratik engellerle ülkeleri ile özdeşleşmiş stratejik şirketlerin ve taşınmazların yabancılar tarafından satın alınmasını engellemektedir.

Ülkemizde ise,  yabancıların taşınmaz ediniminde son durum kısaca şöyle ifade edilebilir. Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilmektedir. Bakanlar Kurulu 30 hektarı iki katına kadar çıkarmak konusunda yetkilidir. Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi ve kiralaması için izin alması gerekliliği getirilmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün  %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir şeklinde düzenlenmiştir. Ayrıca 6302 sayılı Kanun çerçevesinde, karşılıklılık(mütekabiliyet)* şartı kaldırılmış, hangi ülke vatandaşlarının taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı ile sürekli ve bağımsız nitelikli ayni haklardan yararlanabilecekleri hususu Bakanlar Kurulunun kararına bağlanmıştır. Yeni düzenleme, evvelki düzenlemelerden farklı olarak, yapılı taşınmazlar bakımından amaç unsuru itibariyle herhangi bir sınırlayıcı kayıt öngörmemiştir. Başka bir ifade ile, mevcut düzenleme çerçevesinde, yabancı gerçek kişilerin işyeri veya mesken olarak kullanma amacı dışındaki bir amaçla da taşınmaz edinimi mümkün kılınmıştır. Bu itibarla yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de, sözgelimi tarımsal kullanım amacıyla taşınmaz veya sınırlı ayni hak ediniminin önünde herhangi bir engel kalmamıştır. Bu durum ve mütekabiliyet ilkesinin kaldırılması, yabancıların ülkemizden taşınmaz edinimini teşvik etmiştir.

Yabancılara gayrimenkul satışını engelleyen mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesinin değiştirilmesi ve yabancıların mülk ediniminin kolaylaştırılması, 2003 yılından sonra yabancı sermayenin gayrimenkul yatırımı şeklinde Türkiye'ye girişinin artmasına ve sektörün büyümesine katkı sağlamıştır. Uluslararası taşınmaz(gayrimenkul) yatırımı şeklinde Türkiye’ye giren yabancı sermayeyi üç  şekilde değerlendirilmesi gerekecektir.

Bunlardan ilki; çoğunlukla emekli insanların yaptıkları göç olgusudur. Göç olgusuyla gelen bu insanlar, gelişmiş ülkelerdeki hayat pahalılığı, artan suç oranları veya değişik sosyo-ekonomik nedenlerden dolayı her şeyiyle ihtiyaçlarını karşılayacak olan Türkiye’ye yerleşmek istemelerinden kaynaklanmaktadır.

İkincisi ise; uzun yıllardır sabit menkul kıymetler üzerinden Türk piyasasına borç vermeye ve yüksek faiz kazanmaya alışkın olan yabancı sermayenin, gayrimenkul alımı yaparak bir anlamda faiz kazançlarını müteahhitlerin vazgeçtikleri karlardan ve Türk alıcılardan sağlamaya çalıştıkları şeklinde değerlendirilmektedir. Başka bir ifade ile daralmış bir piyasada ucuza satın aldıkları gayrimenkulleri bir süre sonra iç talep canlandığında yüksek fiyatlardan satacak ve kayıp edilen faiz gelirlerinin çok üstünde bir kar elde edeceklerdir.

Son olarak;  uluslararası taşınmaz(gayrimenkul) yatırımları siyasi bir amaçla gelebilmektedir. Bu anlayışla Türkiye’ye gelen yabancı sermaye belli bölgelerde toprak alarak, zamanla çoğunluk sağlayıp etkinlik kazanmayı amaçlama ihtimali bulunmaktadır. Bu durum, ülkenin egemenlik ve bağımsızlığını tehdit ederek, yabancılar tarafından taşınmaz edinilen ülke toprağı üzerinde farklı ihtimalleri ortaya çıkarmaktadır.

      Tablo: 1923-2011 Tarihleri Arasında Uluslararası Taşınmaz Satışları

 **CHP Balıkesir Milletvekili Ayşe Nedret Akova'nın Başbakan Erdoğan'ın yanıtlaması istemiyle verdiği yazılı soru önergesini   cevaplayan Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar’ın cevabı ile yabancılara mülk satışı ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sayfasında yer alan verilerden derlenmiştir.

Tablo incelendiğinde; cumhuriyetin ilanından 2003 yılına kadar yaklaşık 284 adet taşınmaz yabancı uyrukluya satış yapılırken, 2003-2012 yılları arasında yaklaşık 100 bin taşınmaz yabancılara satılmıştır.  Burada dikkat çeken nokta, 1923’ten 2002’ye kadar, Türkiye’de toprak ya da mülk satışı yapılan yabancı uyrukluların çoğunluğunun Bulgaristan, Yunanistan gibi ülkelerden Türkiye’ye göç etmek zorunda kalan göçmen Türkler olmasıdır. 2003-2012 yılları arasındaki satışlar ise, doğrudan Türkiye’de mül edinmek isteyen yabancı şirketler ve kişiler tarafından yapılmıştır. Bunlar içerisinde Almanya, İngiltere, Avusturya, Yunanistan, Hollanda ve Danimarka başta olmak üzere, dünyadaki 89 değişik ülkenin vatandaşı bulunmaktadır. 2003-2012 yılları arası Türkiye’nin 81 ilinin 76 ilinde 136 bin 787 yabancı gerçek kişi, 99 bin 403 adet taşınmaz satın almıştır. 2003-2012 arası yabancılar tarafından satın alınan 99.403 adet taşınmazın, 36.444.835m2’si gerçek kişiler ve  14.031 adet taşınmaz olan 32.169.914m2’si yabancı ticaret şirketler tarafından satın alınmıştır.

2003 yılından itibaren yabancıların daha kolay taşınmaz edinimini sağlayan düzenlemelerin yapılması, 2008 yılına kadar yüksek miktarlarda satışın gerçekleştirilmesine neden olmuştur. Ancak, 2006 ve 2008 yıllarında anayasa mahkemesinin yabancıların taşınmaz edinimi konusundaki düzenlemeleri iptal etmesi, bu konudaki sermaye girişlerini engellemiştir. Ayrıca 2008 yılına kadar zaten yükselen gayrimenkul satışları, ekonomik krizin yaşandığı 2009 yılında da artış hızı azalmıştır.  Buna karşılık, 2012 yılının mayıs ayında yabancıların daha kolay bir şekilde taşınmaz satın almasını sağlayan düzenlemelerin yeniden yapılması, gayrimenkul satışlarını yüksek miktarlarda artırmıştır. 2012 yılının ilk 6 ayında 3.107 taşınmaz (306 arsa ve 2801 konut) satışı gerçekleştirilirken, yeni düzenlemelerden sonra 2013 yılının ilk 6 ayında 7.145 tane taşınmazın (916 arsa ve 6229 konut) yabancı uyruklu özel kişilere satılmasını sağlamıştır. Bu döneme kadar yabancılara satılan taşınmazların iller bakımından dağılımına bakıldığında ise, Hatay, Kilis ve Mardin ilinin ilk üç sırayı paylaşması da siyasi açıdan gayrimenkul satışlarının ülke açısından yeniden değerlendirilmesini gerekli kılmaktadır. Çünkü bu ilk üç ildeki yabancıların gayrimenkul edinimi, ne emeklilik günlerini geçirmek için nede yüksek oranlarda rant elde edebilme özelliklerine sahip olmadığı görülmektedir. Bugün genel itibariyle ülkemizin 76 ilinde yabancı uluslararası taşınmaz yatırımları mevcuttur. İstanbul, İzmir, Muğla, Antalya ve Konya illerinde de yabancı taşınmaz edinimleri artmaktadır.

          Tablo: 2003-2013 yılları  Doğrudan Net Yatırımlar ve Yabancıların Taşınmaz Alımları (Milyon dolar)

               Kaynak:TCMB,

Ülkemizde 2002 öncesinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul edinimi hem mütekabiliyet yasası hemde tapu kanununa göre sınırlandırıcı ve caydırıcı pek çok düzenleme bulunmaktaydı. Ancak 2003 ve sonrasında yapılan düzenlemeler ile yabancıların gayrimenkul edinimi kolaylaştırıldı. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar, ekonomik koşullardaki iyileşme ve kanuni düzenlemeler ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe geçmiştir. 2003 yılından 2018 yılına kadar ülkemize yatırım amaçlı gelen net sermaye girişleri ile aynı dönemde gayrimenkul satın alan yabancı sermaye girişleri karşılaştırıldığında aşağıdaki grafik ortaya çıkmaktadır.

Yabancılara gayrimenkul satışlarının kolaylaştırılmaya başlandığı dönem olan 2003 yılında ülkeye doğrudan net yatırım şeklinde giren doğrudan yabancı sermayeden daha fazla miktarda, yabancıların taşınmaz alımı için gelmeleri şaşırtıcı bir tablo olarak karşımıza çıkmaktadır. Aynı şekilde bu durum 2004 yılında da devam etmiş ve ülkeye doğrudan net yatırım şeklinde giren doğrudan yabancı sermayeden %113 daha fazla miktarda taşınmaz alımı için giriş yaşanmıştır. 2003 yılında 998 milyon dolar olarak gerçekleşen uluslararası taşınmaz yatırımları, 2004 yılında 1.35 milyar dolara yükselmiştir.

Ancak 2006 ve 2008 yılında anayasa mahkemesi her ne kadar tapu kanununda yapılan bu düzenlemeyi iptal etmiş olsa da, bu üç yıl yabancıların uluslararası taşınmaz yatırımları yaklaşık yıllık bazda 3 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir. 2006 -2008 yılları arasında her ne kadar da yabancıların taşınmaz alımları artsa da, uluslararası doğrudan net yabancı sermayenin daha fazla artması, yabancı taşınmaz alımlarının uluslararası doğrudan net yabancı sermayeye oranını azaltarak %16 lara kadar düşürmüştür. Bu dönemde anayasa mahkemesinin yabancıların gayrimenkul alımını kolaylaştıran düzenlemeleri de iptal etmesi sonucu, sektöre olan yabancı ilgiyi azaltmıştır.

Küresel kriz ve 2009 yılında ülkede yaşanan ekonomik kriz yabancıların gayrimenkul alımını yavaşlatarak 1.8 milyar dolara kadar düşürmüştür. 2010 yılı ve sonrasında ise yabancıların ülkemizdeki gayrimenkul piyasasına ilgisi tekrar artarak, 2010 yılında 2.5 milyar dolar, 2011 yılında 2 milyar ve 2012 yılında ise 2.6 milyar dolar olarak gerçekleşmesini sağlamıştır. Her ne kadar 2009 yılında yabancı taşınmaz alımlarının uluslararası doğrudan net yabancı sermayeye oranı yükselmiş olsa da bunun nedeni, ekonomik kriz nedeniyle azalan uluslararası doğrudan net yabancı sermaye girişlerden kaynaklanmaktadır. 2010 yılında uluslararası doğrudan net yabancı sermaye girişlerindeki yavaşlama devam ederken taşınmaz alımı için giren yabancı sermayenin artması, oranı %39 lara kadar yükseltmiştir. 2012 ve 2013 yıllarında ise iki önemli gelişme yaşanmıştır. Bunlardan ilki, ülkemize giren uluslararası doğrudan net yabancı sermaye miktarındaki ani kesilmeler, ikincisi ise bu ani kesilmelerin ekonomi üzerindeki olumsuz etkisini bertaraf etmek için tapu kadastro kanununda yapılan düzenlemelerdir. 2012 Mayıs ayında mütekabiliyet şartının kaldırılması, yabancıların alacağı taşınmaz miktarın yükseltilmesi ve kolaylaştırılması, gayrimenkul alımı için ülkeye giren yabancı sermayenin artmasına neden olmuştur. Bu yıllarda yabancı taşınmaz alımlarının uluslararası doğrudan net yabancı sermayeye oranı önce %28 sonra ise %41 lere çıkmasına neden olmuştur.

2014 yılında yabancıların toplam gayrimenkul alımları, uluslararası doğrudan net yabancı sermaye girişlerinin %50 sine karşılık gelmekteydi. 2015 yılında uluslararası doğrudan net yabancı sermaye girişlerinde artış nedeniyle ancak yaklaşık %35’ine gerilemiştir. 2016 yılında ise uluslararası doğrudan net yabancı sermaye girişlerinin %52’si kadarlık kısmına karşılık gelen gayrimenkul satışı gerçekleştirilirken, 2017 yılında bu %62’ye ve 2018 yılında ise %90’lık kısmına karşılık gelmektedir. Bu durum 2011 yılından sonra bir iki yıl dışında Türkiye’ye giren uluslararası doğrudan net yabancı sermaye girişlerinde azalmaların veya ani kesilmelerin devam ettiği ancak yabancılara gayrimenkul satışlarının ise artarak devam ettiği görülmektedir. Bu da Türkiye’nin son dönemde döviz girişlerinin önemli bir kısmını gayrimenkul satarak elde ettiği ve yabancı yatırımcıların reel üretimden ziyade “bağımsız bölüm” ve “bina meskenli arsa/arazi” şeklinde değerlendirdikleri anlaşılmaktadır. 2003-2018 yılları toplamına bakıldığında yaklaşık 49 milyar dolarlık gayrimenkul yabancılara satıldığı görülmektedir.

Sonuç olarak; 2003 yılından sonra yabancıların uluslararası taşınmaz yatırımları, daha önceki dönemlerde olmayan ve görünür mali yükü sıfır olan yeni bir finansman olarak karşımıza çıkmıştır. Yabancıların gayrimenkul edinimin serbestleştirilmesi sonucunda artan bu yeni finansman kalemi, ülke ekonomisinin ödemeler bilançosuna da pozitif katkılar yapmıştır. Dış açığı azaltan ve hatta kimi yıllar dış fazlanın oluşmasına neden olacak büyüklükte katkılar  sağlamıştır. Bunu sağlarkende ekonomiye ek bir finansal yük getirmekten uzak görünmektedir.

Ancak yabancıların gayrimenkul ediniminin kimler ve hangi amaçla yaptıkları da önem arzetmektedir. Uluslararası taşınmaz yatırımı yapan yabancılar, çoğunlukla emekli insanların yaptıkları göç olgusundan kaynaklanıyor ise, ekonomik katkısı yüksek ama siyasi ve sosyal katkısı çoklu bilinmez bir boyutta olarak yorumlanabilir.

Eger uluslararası taşınmaz yatırımı yapanlar daha önceleri sabit menkul kıymetler üzerinden Türk piyasasına borç vermeye ve yüksek faiz kazanmaya alışkın olan yabancılar ise, daralmış bir piyasada ucuza satın aldıkları gayrimenkulleri bir süre sonra iç talep canlandığında yüksek fiyatlardan satıp, yüksek karlarla ülkeden tekrar getirdikleri dövizi çıkaracaklardır. Bu durumda “ne zaman çıkacaklar” ve aldıkları “gayrimenkulleri kime satacaklar” sorularının cevabı ekonomik ve siyasi katkısını daha net ortaya koyacaklardır.

Son olarak,  uluslararası taşınmaz yatırımları yapan yabancılar siyasi bir amaçla bu gayrimenkulleri almışlarsa; bunun ekonomik ve siyasi yükü, ülkenin egemenlik ve bağımsızlığını tehdit edeceği için, devlete ve millete yüksek olacaktır.  Yabancıların gayrimenkul edinimlerinin hangi amaçla yapıldığını anlamak için, ülkemizin hangi bölgelerinden daha fazla miktarda gayrimenkul edindiklerine bakmak fikir sahibi olmamıza yardımcı olacaktır. Jeopolitik anlamda önem arzeden bölgelerimizden almaları veya sınır anlaşmazlıklarımızın bulunduğu bölgelerden almaları durumunda, bu tehdit daha açık hale gelmektedir. Böyle bir duruma sadece ekonomik veya mülkiyetin devri şeklinde bakılmamalıdır.

Yabancıların gayrimenkul edinimleri hangi şekilde olursa olsun, konuya sadece ekonomik boyuttan bakıp siyasi, askeri ve sosyal boyutlarını görmezlikten gelmek, ülkenin geleceğini çoklu bir ihtimal denklemine dahil etmektir. Bu durum devletin vazgeçilmez unsuru, egemenlik ve bağımsızlığını tehlikeye atmaktır.

Kaynakça

Bu çalışma, 2016 yılında International Journal of Business and Social Science yayınlanan makalenin güncellenmiş şeklidir.

ALAGÖZ MEHMET (2016).  A New Financial Instrument For External Balance  International Real Estate Investments.  International Journal of Business and Social Science, 7(10), 1-6.

* Karşılıklılık, en az iki devlet arasında uygulanan ve bir ülkede diğerinin vatandaşlarına aynı mahiyette hakların benzer şartlarda tanınmasını ifade eden bir ilke olarak tanımlanmaktadır.